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Le 1er septembre 2026 était déjà chargé pour les services comptables : c'est la date à laquelle la réception des factures électroniques devient obligatoire pour toutes les entreprises assujetties à la TVA. Le gouvernement a préféré ne pas y ajouter la refonte des règles de TVA.
L'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, publiée au Journal officiel du 28 juillet, repousse ce transfert au 1er janvier 2027, comme le détaille cette analyse du calendrier. Pour un cabinet, la question pratique est de savoir comment employer ces quatre mois.
Deux chantiers qui se télescopaient
Les règles de TVA quittent le Code général des impôts pour le Code des impositions sur les biens et services. Le rapport au Président de la République explique que faire coïncider ce transfert avec la facturation électronique créait de la confusion, et que les acteurs concernés demandaient plus de temps pour absorber une recodification de cette ampleur.
Pour mémoire, l'émission devient obligatoire dès le 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire, puis le 1er septembre 2027 pour les PME, TPE et micro-entreprises. Le report de la recodification règle donc un problème de date et n'a aucun rapport avec la TVA sur marge.
La TVA sur marge immobilière, sujet toujours ouvert
Pour les clients qui revendent des terrains à bâtir, la recodification réécrit le régime de la marge aux articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS. L'article L. 221-18 impose la même qualification à l'achat et à la revente. L'article L. 221-19 exige une acquisition faite en vue de la revente et une TVA d'amont non nulle et non déductible dans la chaîne de propriété, condition absente de l'article 268 du CGI sous cette forme.
Le rapport qui accompagne l'ordonnance détaille de nombreux ajustements : taux réduit de 5,5% sur certains déchets et sur les réseaux de froid, taux de 10% sur des travaux forestiers, clarifications sur le logement locatif intermédiaire, réorganisation du droit à déduction. Il ne dit pas un mot de la marge, et les articles L. 221-18 à L. 221-20 restent rédigés à l'identique.
Ce durcissement prolonge la jurisprudence. La CJUE, dans son arrêt Icade Promotion du 30 septembre 2021 (aff. C-299/20), a réservé le régime aux biens dont l'acquisition a supporté une TVA non déductible. Le Conseil d'État en a déduit le 12 mai 2022 que les articles 257 et 268 du CGI sont incompatibles avec la directive pour les terrains dont l'acquisition n'a pas été soumise à la TVA. L'administration a toutefois conservé sa doctrine favorable du 13 mai 2020, et le rescrit BOI-RES-TVA-000253 du 18 février 2026 confirme que les commentaires BOFiP restent opposables après le transfert.
Ce que le cabinet peut préparer dès maintenant
Pour les dossiers de marchands de biens ou de lotisseurs, la date de l'acte authentique reste la référence, et non celle du compromis. L'article 268 du CGI s'applique jusqu'au 31 décembre 2026 inclus, et aucune clause transitoire ne protège les stocks ni les avant-contrats. Il faut donc établir, opération par opération, quelle date d'acte est réaliste, en gardant en tête que décembre est le mois le plus tendu chez les notaires.
Les pièces qui prouvent l'origine de la TVA méritent d'être demandées tôt : acte d'acquisition du vendeur, origine de propriété, factures du lotisseur, mention de la taxe supportée. En cas de contrôle, elles serviront à défendre le régime de la marge.
Reste la modélisation des bilans selon les deux scénarios. Sur un terrain acheté 150000€ et revendu 200000€ TTC, la marge nette passe d'environ 41700€ en régime de marge à environ 16700€ en TVA sur le prix total. En prix total, l'acquéreur bénéficie en revanche de droits réduits à 0,715% au lieu d'environ 5,80%, ce qui peut entrer dans la négociation. Un écart de cet ordre peut suffire à changer la décision d'un client.
Une bascule en début d'exercice
Le report a un effet de bord que les cabinets apprécieront. La bascule passe d'un milieu d'exercice à une ouverture d'exercice pour les sociétés dont l'année comptable suit l'année civile. Aucun exercice 2026 ne sera coupé en deux régimes de TVA, ce qui évite les retraitements et les explications au commissaire aux comptes : l'exercice 2026 relève intégralement de l'article 268 du CGI, l'exercice 2027 intégralement du CIBS.
Pour les clients dont l'exercice est décalé, la coupure se déplace simplement à un autre moment de l'année, et mieux vaut l'anticiper dès maintenant. Une ordonnance modificative reste par ailleurs possible, plusieurs organisations professionnelles réclamant une nouvelle rédaction de l'article L. 221-19. Ces éléments restent une information générale : chaque dossier doit être validé avec un conseil fiscal.